Por Marcelo Reviglio Bertoncini* – A compra e venda de imóveis ocupa importante setor da economia em muitos países do mundo. No Brasil, não é diferente. A atividade proporciona um vasto mercado de trabalho com empregos diretos e indiretos, é relevante para o setor financeiro, é um tipo de investimento e, ainda, tem a importante função de viabilizar a conquista da casa própria.
Para o Poder Executivo, vale ainda a questão fiscal. Afinal, alguns tributos são cobrados sobre a compra e venda de imóveis, servindo como fonte de receita para os municípios e para a União, principalmente.
E quais são os impostos pagos na compra e venda de imóveis? Para as pessoas físicas, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e o Imposto de Renda. Para as pessoas jurídicas, além destes dois, pode-se ter também a Contribuição Sobre o Lucro Líquido (CSLL) e o PIS/COFINS.
O ITBI é um imposto municipal, ou seja, cada município tem que ter uma lei estabelecendo a cobrança do tributo, em especial definindo a alíquota que vai ser paga.Para ilustrar, em Curitiba (Paraná), o ITBI é de 2,7%. Ou seja, se o imóvel foi comprado por R$ 1.000.000,00, o ITBI será de R$ 27.000,00.
Importante destacar que o valor da base do imposto, hoje definido nacionalmente como sendo o valor do negócio feito entre as partes, antes podia sofrer algumas variações. Existia uma compreensão pelos municípios de que eles poderiam arbitrar o valor da base do imposto. Ou seja, se seu negócio tinha sido celebrado por R$ 900.000,00, muitos municípios simplesmente analisavam a compra e venda e podiam definir que o valor estava abaixo do mercado, podendo aumentar o valor da base para R$ 1.000.000,00, por exemplo.
Isso era bastante comum e implicava em um pagamento maior do ITBI do que o necessário. Por isso, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que a base deve ser a do valor do negócio, conforme o entendimento do julgamento do Tema 1.113/STJ.
Ou seja, a base passou a ser o valor da compra e venda (valor de mercado) de forma definitiva. Caso se tenha vendido um imóvel e tenha ocorrido a cobrança do imposto com base maior do que o valor do negócio, dentro dos últimos cinco anos, pode-se pedir a restituição do valor pago a maior.
No que se refere ao Imposto de Renda (IR), este pode ser cobrado caso se tenha obtido lucro com a venda do imóvel, ou seja, ganho de capital. Supondo que uma pessoa declarou em seu IR do ano base anterior que sua casa valia R$ 850.000,00 e que ela tenha vendido o mesmo imóvel por R$ 1.000.000,00 no ano corrente. Houve um ganho de capital de R$ 150.000,00, sobre o qual se cobra IR.
Existem algumas exceções para não se pagar tal imposto, são elas: 1) isenção para venda de imóvel residencial: se o imóvel vendido for residencial e o valor da venda for de até R$ 440.000,00 (valor válido para o ano de 2023), o ganho de capital estará isento de imposto de renda. No entanto, é necessário que o vendedor não tenha vendido outro imóvel nos últimos cinco anos utilizando essa isenção; 2) utilização do lucro para compra de outro imóvel residencial: caso o vendedor utilize o lucro obtido na venda de um imóvel residencial para adquirir outro imóvel residencial no prazo de 180 dias, também pode ser aplicada a isenção de imposto de renda sobre o ganho de capital. Essa isenção é conhecida como “ganho de capital na venda de imóveis residenciais” e possui algumas regras específicas; 3) venda de único imóvel com valor até R$ 35.000,00: se o vendedor possuir apenas um imóvel e o valor da venda for de até R$ 35.000,00, não há incidência de imposto de renda sobre o ganho de capital.
Por fim, contribuições que podem ser pagas pelas pessoas jurídicas na compra e venda de seus imóveis: CSLL e PIS/COFINS. Ambas variam conforme o regime fiscal da empresa e, às vezes, a atividade econômica desempenhada. Mas, caso uma pessoa jurídica venda um imóvel e obtenha lucro com essa operação, poderá dever pagar as contribuições mencionadas.
Destaca-se que não se está falando do ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doações), cobrado pelos Estados, pois este não incide na compra e venda de imóveis, mas sim na doação ou herança deixada por uma pessoa falecida.
A depender da operação que está sendo feita é importante que as partes estejam aconselhadas por um profissional para apontar as possibilidades e riscos fiscais na compra e venda de imóveis.
*Marcelo Reviglio Bertoncini é advogado e mestre em Direito pela Pontifícia Universidade Católica do Paraná (PUC-PR). Especialista em Direito Tributário pelo Instituto Brasileiro de Estudos Tributários (IBET) e em Ministério Público – Estado Democrático de Direito pela Fundação Escola do Ministério Público do Paraná (FEMPAR). Sócio Fundador da Knopik & Bertoncini Sociedade de Advogados