A Câmara dos Deputados aprovou nessa terça-feira (3) o projeto de Lei 4188/21, que reformula regras sobra a garantia real dada em empréstimos, como hipoteca ou alienação fiduciária de imóveis. A proposta será enviada à sanção presidencial.
Uma das emendas aprovadas cria a possibilidade de uso de medidas extrajudiciais para recuperar crédito por meio de cartórios, permitindo ao credor fazer proposta de desconto por intermédio de tabelionatos de protesto. Com comunicação por carta simples, correio eletrônico ou aplicativo de mensagem instantânea, o tabelião informará ao devedor sobre a proposta, que pode prever prazo de até 30 dias para aceite. Se o devedor não aceitar, o comunicado será convertido em indicação para protesto.
Se esse tipo de negociação extrajudicial tiver sucesso, os emolumentos cartoriais serão pagos sobre o valor efetivamente quitado.
Em prazos de 31 a 120 dias, contados do vencimento do título ou documento de dívida, o credor deverá antecipar a taxa devida à central nacional de serviços eletrônicos compartilhados pelos serviços prestados. Se a negociação ocorrer após 120 dias, todos os emolumentos e demais despesas devem ser pagas antecipadamente pelo credor.
Incentivo à renegociação
Outro dispositivo da lei permite ao credor delegar ao tabelião a proposta de medidas de incentivo à renegociação, inclusive podendo receber o valor da dívida já protestada e indicar eventual critério de atualização desse valor.
Se a dívida for liquidada dessa forma, caberá ao devedor arcar com os custos de emolumentos pelo registro do protesto e seu cancelamento, e demais despesas.
Whatsapp
O texto permite ao tabelião de protesto de qualquer tipo de dívida não paga enviar intimação para o devedor por meio de aplicativos de mensagem instantânea (Whatsapp, por exemplo).
Essa intimação será considerada cumprida apenas com a funcionalidade de recebimento liberada na plataforma.
Carros
Outra possibilidade de uso da execução extrajudicial será para recuperar dívidas ligadas a veículos automotores alienados fiduciariamente.
Os procedimentos serão realizados perante os Detrans, por meio de empresas especializadas em registro centralizado, que farão todos os atos de processamento da execução.
Segunda alienação
De acordo com o texto, uma segunda dívida poderá ser garantida por imóvel que está sendo comprado com o instrumento da alienação fiduciária em nome do credor do financiamento imobiliário. Mas sua eficácia dependerá do cancelamento daquela constituída anteriormente.
Se houver alienações fiduciárias anteriores, elas terão prioridade em relação às mais novas se a garantia for executada (venda do imóvel). A partir desse momento, a garantia para os credores posteriores passa a incidir no preço obtido com a venda, cancelando-se os registros das respectivas alienações fiduciárias.
Para o credor fiduciário que pagar toda a dívida do devedor garantida pelo imóvel, o texto prevê que ele ficará sub-rogado no crédito e na propriedade fiduciária em garantia, ou seja, ficará com os direitos fiduciários dos outros credores.
A regra de vencimento antecipado de toda a dívida se alguma prestação não for paga valerá inclusive para a segunda alienação fiduciária.
Mesmo credor
A proposta permite ainda ao devedor contrair novas dívidas com o mesmo credor da alienação fiduciária original, dentro do limite da sobra de garantia da operação inicial, contanto que seja no âmbito do Sistema Financeiro Nacional e nas operações com Empresas Simples de Crédito (ESC), que concedem empréstimo, financiamento e factoring exclusivamente para microempreendedores individuais (MEI), microempresas e empresas de pequeno porte.
O relator do projeto, João Maia, estipulou como exceção a essa regra do mesmo credor a escolha de outra instituição desde que ela seja integrante do mesmo sistema de crédito cooperativo da instituição credora da operação original.
Agente de garantia
O Projeto de Lei 4188/21 cria ainda a figura do agente de garantia, que será designado pelos credores e atuará em nome próprio e em benefício dos credores.
Ele poderá fazer o registro do gravame do bem, gerenciar os bens e executar a garantia, valendo-se inclusive da execução extrajudicial quando previsto na legislação especial aplicável à modalidade de garantia. Terá ainda poder de atuar em ações judiciais sobre o crédito garantido.
Esse agente poderá ser substituído a qualquer tempo por decisão do credor único ou dos titulares que representarem a maioria simples dos créditos garantidos.
Após receber o valor da venda do bem dado em garantia, o agente deverá realizar o pagamento aos credores em dez dias úteis.
Enquanto não transferido para os credores, esse dinheiro constituirá patrimônio separado daquele do agente de garantia e não poderá responder por suas obrigações pelo período de até 180 dias.
Apesar de ser um representante dos credores, esse agente também poderá manter contratos com o devedor para pesquisar ofertas de crédito mais vantajosas entre os diversos fornecedores, ajudar nos procedimentos para a contratação de nova dívida para quitar a que está garantida ou oferecer serviços não vedados em lei. (Da Agência Câmara de Notícias).